I-0528、賃貸兼自宅マンションの新築(東京都)

I-0528、賃貸兼自宅マンションの新築(東京都)

ユーザー ひろし の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
東京都
現住所‐郡市区町村: 
墨田区
依頼内容: 

はじめまして、東京(墨田区)で賃貸兼自宅マンションの新築を考えております。
現在は鉄骨+モルタルの自宅が建っています。
 
現在、大手建築会社を含め数社問い合わせしておりますが、
ご提案頂けるプランの価格が数千万単位で幅があり妥当な価格がわかりません。
 
内装や外装(タイル)を高級なものにこだわれば価格が上がるのはわかりますが、
一般的な賃貸マンションで5階建てで予算1.5~1.8億程度(7階で2~2.5億程度)で可能なものなのでしょうか?
 
土地は60坪(約200㎡)、建ぺい率70%(耐火建築物10%緩和含む)、容積率MAX360%(300%+緩和60%)
道路接地:西15m・南4m、鉄筋コンクリート造で5Fまたは7F予定です。
ここら辺は地盤がゆるいので改良工事しないとならないと思います。
 
1階は貸し店舗または貸事務所(75㎡)+駐車場2台(1台は建蔽率の関係で野外)、
2~4階は賃貸マンション(1フロアーあたり:25㎡×2部屋、50㎡×1部屋)
※7階立ての場合は+5・6階も賃貸マンション
5階は自宅100㎡で屋上(6階)は太陽光発電10kwで計画しています。
 
5階建て壁式構造は1社は本体・内装・外構・解体・地質調査・税込で1.9億台ありました。
7階建てはラーメン構造で建築費も2.7~3億超となり、フロアーあたりのコストが割高になってしまいます。
 
消費税が10%になる前には竣工したいので、2015年10月・11月頃発注→2016年3月・4月着工→2016年11月・12月完成のスケジュールで考えています。
 
何社か工事中のマンション見学やモデルルームを見せて頂きましたが、マンションは初めてなのでいまいち妥当な価格がわかりません。
 
予算内でご提案いだけるプランありましたらよろしくお願い致します。
 
建築家の所在地について:
建築家の所在地にはこだわらない
 
 





コメント

ユーザー mcja 丸子 淳 + 根本 理 の写真
mcja 丸子 淳 + 根本 理
コメント: 

はじめまして、渋谷区の設計事務所mcjaの丸子と根本と申します。

複雑な敷地条件や法規的制限、
機能が複合している新規の計画、既存の改修において、
最善の解決策を探っていくことを業務の柱としております。
お役に立てるのではないかと考えますので、
一度お話をお聞かせ頂き、
現地を見せて頂けたらと考えます。
お気軽にお声掛け下さい。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

詳細は、この建築家紹介サイトの「プライベートメッセージ」にてお伝え致しますので、
どうぞ、建築家紹介サイト内の「プライベートメッセージ」を御覧下さい。

丸子 淳 + 根本 理
HP: http://mcja.jp
e-Mail: info@mcja.jp
tel: 070-6550-9221
合同会社 mcja 一級建築士事務所
〒151-0066 東京都渋谷区西原2-3-3





ユーザー 大島功市建築研究所 一級建築士事務所 大島功市 の写真
大島功市建築研究所 一級建築士...
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はじめまして、大島功市建築研究所の大島と申します。
独立して今まで色々な建物を経験させて頂きました。
お役に立てれば幸いです。
どうぞよろしくお願い致します。

お鷹の森のアトリエ
大島功市建築研究所 一級建築士事務所
〒185-0022東京都国分寺市東元町3-19-9 本多ナンバーワン(東京事務所)
〒310-0851茨城県水戸市千波町464-39 A棟103(茨城事務所)
Tel・Fax:042-326-2233(代表)
E-Mail:ohkokk@yahoo.co.jp
URL :http://www.geocities.jp/ohkokk/





ユーザー 河原泰建築研究室 河原泰 の写真
河原泰建築研究室 河原泰
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ひろし様

はじめまして。河原泰建築研究室の河原といいます。
ご質問についてですが、1.5億円〜1.8億円で十分可能だと思います。
現在、中央区で4階建てのビルを計画しています。軟弱地盤の密集地で、ハウスメーカーや建設会社では、かなり割高な見積もりになっていたのを、設計の工夫により、30%くらい安くすることができています。
墨田区両国の墨田川のほとりの軟弱地盤の場所で4階建ての建物を設計したほか、足立区の荒川近くの場所でオーナー住宅+賃貸マンションを設計したことがあります。
お役に立てるのではないかと思っておりますので、お声掛けいただければ幸いです。

河原泰建築研究室
東京都中央区日本橋小舟町14-10中町ビル2階
TEL03-3664-5887/FAX03-3664-5899
yutaka.kawahara_ds@nifty.com
http://homepage3.nifty.com/kawahara_ds/





ユーザー 笠掛伸建築設計事務所 笠掛伸 の写真
笠掛伸建築設計事務所 笠掛伸
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笠掛伸建築設計事務所の笠掛と申します。
弊社は東京、鹿児島のほか全国にて住宅の新築、リノベーション、店舗、保育園、オフィスビル、医療施設、教育施設、展示施設など幅広く対応してます。クライアントの想いを共有し、新しい生活への楽しさの発見や、心地よさを見つけながら、その場所のもつ良さを大切にし、建築の可能性を追求して豊かな場をご提案する事務所です。
想定されてます規模の建物の金額は記載されてます金額は、相場程度の金額を押えられていると思います。後は、周辺のマーケティング、建物のブランディグをして資産価値が下がらない建物として収益性の高い建物にする必要があるかと思います。
是非詳しいお話をお伺いさせていただければと思いますので、是非一度詳しいお話をお聞かせ願えないでしょうか。
どうぞ宜しくお願い致します。

※移転のため所在地が変わりました。

笠掛伸

KASA ARCHITECTS
笠掛伸建築設計事務所

HEAD OFFICE
〒182-0022 東京都調布市国領町1-46-15-302
​tel:042-444-5651
fax:03-6800-1470
mobile:070-5579-5550
mail:kasa_architect@tbz.t-com.ne.jp
hp:http://www.kasa-architects.com

KAGOSHIMA OFFICE
〒899-5651 鹿児島県姶良市脇元1765-3





ユーザー 空間スタジオ 遠藤泰人 の写真
空間スタジオ 遠藤泰人
コメント: 

ひろし様、はじめまして
--
空間スタジオの遠藤ともうします。
渋谷区代々木で、設計事務所を開いております。
事務所の概要はホームページをご覧頂けますでしょうか。
「空間スタジオ」で検索頂ければトップに出ると思います。
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墨田区では、京葉道路沿いに間口が狭いながら
鉄骨10階建て(一部鉄骨鉄筋コンクリート)の経験があります。
--
足立区では、4階建てながら長さ40mというのRCのマンションの経験があります。
その他、城東地区には料亭、住宅他不思議に縁があります。
--
是非、お手伝いさせてください。
--
よろしくお願いします。
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遠藤泰人 090-3546-3927
info@kukan-studio.com

株式会社 空間スタジオ
http://www.kukan-studio.com
151-0053 渋谷区代々木4-23-13-302
T : 03-3379-1571 F : 03-3379-1572
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ユーザー 建築家紹介センター 仲里 実 の写真
建築家紹介センター 仲里 実
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当サイトの会員建築家から質問を頂きました。 
依頼者のひろし様にお送りしたところ、下記の回答を頂きました。 
補足事項として投稿いたします。 
 
 
質問: 
 
「一般的な賃貸マンションで5階建てで予算1.5~1.8億程度(7階で2~2.5億程度) で可能なものなのでしょうか?」 
とありますが、その予算に含まれる項目 
(例、消費税、設計監理料、地盤調査費、解体費、登記費用等が含まれか?) 
をお教え下さいますか? 
その内容で可能かどうか大きく変わると思われます。 
 
 
回答: 
 
解体費は別途で構いませんが 
おおよそ税込150~200万程度で他社から見積り頂いており、 
目安にして頂ければと思います。 
明細みると地質調査費は税込50万程度で見積り頂いてます。 
 
60坪のうち35坪程度が鉄骨の櫓(工場のため空間です)、 
25坪程度が木造モルタルです。 
鉄骨の上に木造モルタル住居が乗っています。(3Fの高さ) 
 
税込、手続き費用(登記費用等)込みでお願い致します。 
 
項目詳細がわかれば他社と比較しやすいですが、 
開示難しいようでしたら一括でも構いません。 
地盤改良工事(杭打ち)等不明な箇所は別途扱いで構いません。 
他社の見積りを参考に算出してみます。
 
 

参考事例: 













ユーザー 荻原雅史建築設計事務所 荻原雅史 の写真
荻原雅史建築設計事務所 荻原雅史
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はじめまして荻原雅史建築設計事務所の荻原と申します。
どうぞよろしくお願いいたします。

参考事例に掲載させていただきましたFyns1611が
5階建で延べ床720平米程度ですので同じ位の規模になるかと思います。
当該マンションは一階が一部貸店舗で上階が20~30平米前後の賃貸でした。
建築費的にはひろし様のご予算の範囲内での建築でした。

昨今建設コストが上昇していますので、現在であればもう少し
建築費は当時より高くなっていたかもしれません。
その分、基準階の貸室が5部屋と今回より水回り等設備が多かった部分もございますので
水回り費用等は今回ご計画の方が金額がかからない部分かと思います。

当事務所はマンション等、収支に関するご相談から、
貸室の魅力をより高める方法、条例や法規制等に関することまで
多く経験・ノウハウがございますので
ぜひ一度お気軽にお声掛けくだされば幸いです。

何卒宜しくお願いいたします。

**********************************
荻原雅史建築設計事務所
荻原 雅史
〒164-0012 東京都中野区本町6-44-3-101
TEL 03-6454-1427 / FAX 03-6454-1429
e-mail: info@masashiogihara.com
http://www.masashiogihara.com/





ユーザー 株式会社アーキ・テクニカ アソシェイツ 小橋川 朝秋 の写真
株式会社アーキ・テクニカ アソ...
コメント: 

㈱アーキ・テクニカ アソシェイツの小橋川(こばしがわ)と申します。
渋谷区で事務所を開設して30年以上になります。
共同住宅、マンション等は賃貸(+自宅)タイプや分譲タイプ等30棟以上の実績を積んでまいりました。
自宅や賃貸建物を建てるのは、賃貸不動産会社やディベロッパーを除きますと、殆どの御施主様が
初めての経験で、設計や工事、予算等困惑する事ばかりだと思います。
「賃貸兼自宅建物」を検討中との事ですが、工事費に付きましては意匠計画、構造計画、設備計画及び
仕様、内外装仕様等様々なコスト要因がありますので一概に言えませんが、私共の経験では概ね、
設計施工一体の住宅メーカー、大手ゼネコン等は会社規模等との関係も含めて、予算的には
高くなるかと思います。純粋な工事j費以外に利益率や工事のレベル、知名度や会社規模による安心感など御施主様にとって不利な事ばかりでも無いと思いますが、大事なことは「賃貸兼自宅建物」は事業であると言う前提に立って、事業計画、事業収支を明確にする事に拠って、事業規模に見合った施工会社を選択するべきかと思います。同時に私共では、大手賃貸専門会社と提携して、一括借り上げ(サブリースシステム)なども提案が可能です。
私共も墨田区で、掲載しました「賃貸兼自宅建物」であるMマンションを手伝わせて頂いた経験もあり、
又、現在文京区で計画中の「賃貸兼自宅建物」があり、参考になる資料なども提案出来るかと思っています。
是非、連絡を頂ければ計画案の作成等協力出来るかと思います。
御一考の程、宜しくお願い致します。
ホームページなども参考にして下さいますようお願い致します。

株式会社 アーキ・テクニカ アソシェイツ
       小橋川朝秋
archi-technica@nifty.com
〒150-0036 東京都渋谷区南平台町12-9-210
Tel 03-3496-5900  Fax 03-3496-5999
http://archi-technica.com/





ユーザー (有)後藤正史アトリエ 後藤正史 の写真
(有)後藤正史アトリエ 後藤正史
コメント: 

ひろしさん、はじめまして。
私は横浜市神奈川区にある設計事務所の後藤正史アトリエ(ゴトウアトリエ)の後藤と申します。
賃貸共同住宅の企画立案から設計監理を得意としています。

賃貸マンションが初めての方が三人、古いアパートの建替えの方が三人、
新規購入敷地に計画〜建設が二人、自宅を自宅兼マンションに建替えの方が四人等、
主に個人のお客様の「賃貸住宅」のお手伝いを企画から管理不動産会社の紹介までさせていただいております。一件々丁寧に仕事をさせていただいており、リピーターのお客さんが複数いらっしゃいます。

建設費が高騰しているこの時期、金額的には厳しい部分もあるかと思われますが、
経済的な建築設計と建設会社決定を入札にすることで、ご予算に合わせる事は可能な範囲かと思います。
因に、収支上5階建て、7階建ての両方を検討(数字上の)してみましたが、
ローコストでも魅力有る住戸プラン・建物の仕様もギリギリ可能に思えます。
収支的には7階建ての方が良い結果になりました。
 ※地盤調査の結果からの杭工事費如何になりますが。

もしよろしければ、一度お会いして、私が設計監理した建物を実際に見ていただけたらと思います。
是非ともご検討のほどよろしくお願いいたします。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12
tel 045-481-1115 fax 045-488-1223
URL:http://a-m-g.jp/
e-mail:goto-atelier@nifty.com

参考事例: 





ユーザー 建築家紹介センター 仲里 実 の写真
建築家紹介センター 仲里 実
コメント: 

依頼者からご希望がありましたので、設計者の募集を終了します。
ありがとうございました。

参考事例: 













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