マンション大規模修繕の建築士の選び方｜談合を防ぐ設計監理の頼み方

マンションの大規模修繕の進め方でお悩みのあなたへ

　
マンションの大規模修繕工事を控えている管理組合の役員のあなた。
あなたは下記のようなことでお悩みではありませんか？
　

• 大規模修繕をどのようにすすめてよいかわからない
• 大規模修繕の設計監理者を探している
• 管理会社の見積もりが高い
• 建築に詳しいものがいない
• マンションの大規模修繕の設計・監理者を公募したい
• マンションの大規模修繕の建設業者を公募するために設計図がほしい
• 相見積もりをとったが価格だけで選んでよいのか？
• コンサルタントや管理会社に任せきりで本当に大丈夫か心配
• 談合のニュースを見て、自分たちのマンションの修繕が不安になった

　
2026年9月には、関東のマンション171件の大規模修繕工事で、設計コンサルタントと工事会社による談合が公正取引委員会に認定されました。
管理組合の味方のはずのコンサルタントが、工事会社の側に立っていたのです。
　
大切な修繕積立金を守るには、業者と利害関係のない建築士を最初から味方につけることが近道です。
このページでは、そのための建築士の選び方と頼み方を、事件の手口も交えてご紹介します。
　

・資産価値を保つためには適切な時期に行うことが大切

　
劣化した部分をそのままにしておくと、水漏れの原因になったり、剥がれたタイルの落下などによって事故につながる可能性もあります。
例えばコンクリートに入ったヒビを放置しておくとそこから水が侵入して、内部の鉄筋を錆びさせてしまい、構造的にもダメージを与えてしまう可能性もあります。
資産価値を保つためにも適切な時期に大規模な修繕工事を行うことが必要です。
　

・修繕がされてないマンションはスラム化

　
修繕がされていないマンションは下記のような悪循環に陥り、スラム化してしまう可能性があります。
　
修繕がされていない
　　　　　　↓
外観や共用部の美観が悪くなる
　　　　　　↓
経済的に余裕のある住民は引っ越してしまう
　　　　　　↓
引っ越した後に部屋を売る場合、価格が安くなる
貸す場合でも家賃は安くないと借り手がない
　　　　　　↓
あとから入った住民は最初の住民に比べて、帰属意識も低く経済的にも余裕が無い
　　　　　　↓
管理費や修繕積立金が払えない住民もでてくる
　　　　　　↓
資金が少なくなると管理や修繕が疎かになる
　　

マンション大規模修繕の進め方

　
マンション大規模修繕は下記のようにすすめるといいでしょう。
　

・修繕計画、図面作成

　
診断を元にして修繕計画を立てます。
できれば修繕する部分を明記した図面にしたほうが良いです。
　

・施工業者選定

　
施工業者に見積もりを取って、施工を依頼する業者を決定します。
広く建設業者を募る公募という方法を取ることもあります。
この時に設計図面を元にした見積もりだと各業者の見積内容が比較しやすいです。
　

・修繕計画書の作り直し

　
新築時の修繕計画書は期間が短く、予算も少なめになっています。
工事が終わったらできれば修繕計画書の作りなおしをしておくことをオススメします。
　　

管理会社・コンサルタントにお任せする方法の問題点

　
大規模修繕工事の段取りを管理会社・コンサルタントなどに依頼する方法です。
　

・管理組合役員の責任感がなくなる

　
管理会社・コンサルタントにお任せすると管理組合役員は確かに楽になりますが、その分、責任感もなくなってしまいます。
結局、よくわからないまま管理会社やコンサルタントに言いなりになってしまう可能性もあります。
自分たちのマンションは自分で管理するという気持ちを強く持つことをオススメします
　

・見積もりが高くなる場合が多い

　
あとで述べる責任施工方式や設計監理分離方式に比べると見積もりが高くなってしまう事が多いようです。
試しに見積もりをとってみて比較してみてもよいでしょう。
　

・業者との関係が見えにくい

　
任せた相手が工事会社とどんな関係にあるのか、管理組合からは見えにくいのも問題です。
2026年に明らかになった談合事件でも、管理組合が頼りにしていたコンサルタントが、裏で工事会社とつながっていました（くわしくはこのページの後半でご説明します）。
　

設計施工分離方式のメリット

　
当サイトでは設計施工分離方式をおススメしています。
設計・監理を設計事務所に依頼して施工を建設業者に依頼する方法です。
　

・図面を作成して見積もるので正確

　
設計事務所が作成した図面・見積書を元に見積もりを取りますので正確で比較検討がし易いです
　

・建築士が監理を行う

　
建設業者から独立した建築士が監理を行いますので、安心です。
　

・不必要な工事はしない

　
建築士が建物を診断したあとで図面を書きますので、不必要な工事をすることがありません。
　

・ただし、建築士選びがいちばん大切

　
設計施工分離方式は、建築士が工事会社から独立していてこそ力を発揮します。
建築士（コンサルタント）が裏で工事会社とつながっていれば、この方式でも管理組合は守られません。
実際にそれが起きたのが、このあとご紹介する2026年の談合事件です。
　

・高くつくのでは

　
建築士に依頼することで設計監理料が必要になります。
しかし、曖昧なまま工事費を比較するよりも、きちんとして図面・仕様書を元にして見積もり比較することで工事費を抑える効果があります。
　

・業者から手数料を取るのでは？

　
良心的な設計事務所は、妥当な設計・監理料をいただけるのであれば、業者から手数料などを取ることはしません。
ただ残念ながら、2026年9月には、設計コンサルタントが工事会社から「情報料」を受け取っていた談合事件が明らかになりました。
　
大切なのは方式そのものではなく、その建築士が誰から報酬を受け取っているかです。
このあと、事件の手口と、信頼できる建築士の見分け方をご説明します。
　
　

2026年に明らかになった大規模修繕工事の談合事件

　
2026年9月28日、公正取引委員会は、関東1都6県のマンション大規模修繕工事171件をめぐる談合を認定し、設計コンサルタント2社と工事会社40社に処分を出しました。
課徴金（違反で得た利益に応じて国に納めさせるお金）は合わせて約16億円。
マンションの大規模修繕工事で公正取引委員会が処分を出したのは、これが初めてです。
　
まず、ニュースに出てくる言葉を簡単にご説明します。
　

・入札（見積もり合わせ）とは

　
複数の会社に同じ条件で見積もりを出してもらい、比べて工事をお願いする会社を選ぶ仕組みです。
マンションの大規模修繕では「見積もり合わせ」「相見積もり」と呼ぶことが多いです。
　

・談合とは

　
見積もりに参加する会社どうしが裏で話し合い、どの会社が受注するかを先に決めてしまうことです。
ほかの会社はわざと高い金額を出したり、辞退したりします。
競争が起きないので金額は高いまま決まり、その分を修繕積立金で支払うことになります。
独占禁止法で禁止されている「不当な取引制限」にあたります。
　

・今回の談合の仕組み

　
時事通信（2026年9月28日配信）によると、手口は次のようなものでした。
　

• 設計コンサルタントが、管理組合の予算などの外に出ない情報を、工事会社に伝えていた
• 見積もり合わせの前に受注する会社を決め、その会社が選ばれるように誘導していた
• 見返りに、受注した会社から受注額の約5％を「情報料」などとして受け取っていた

　
いちばんの問題は、管理組合が味方として頼んだはずの設計コンサルタントが、談合に加わっていたことです。
管理組合の役員の方が、おかしいと気づくのはとても難しかったはずです。
　
事件の詳細は公正取引委員会の発表でご確認いただけます。
　
　

設計監理方式（設計施工分離方式）は危ないの？

　
今回の事件は、管理組合が設計コンサルタントに調査・設計・工事会社選びの手伝いを頼む「設計監理方式」で起きました。
このページでおすすめしている設計施工分離方式と、同じ考え方の進め方です。
では、この方式は危ないのでしょうか？
　
答えは「方式が悪いのではなく、誰を選ぶかで決まる」です。
国土交通省も事件を受けて、設計コンサルタントの中立性を確保したうえで、適正な手続きで工事会社を選ぶことが重要だとしています（国土交通省の発表）。
　
分かれ目は、その建築士が管理組合からだけ報酬を受け取り、工事会社からは一切受け取っていないかどうかです。
とはいえ、裏で行われることを住民の方だけで見抜くのは簡単ではありません。
次のチェックリストで、気づくための手がかりをご紹介します。
　
　

談合の兆しに気づくためのチェックリスト

　
住民の方から見えること、聞けば確かめられることに絞りました。
　

□ コンサルタント料が相場より極端に安くないか

　
安い料金で仕事を取り、足りない分を工事会社からの見返りで埋める手口があるためです。
複数の建築士から報酬の見積もりを取ると、相場がわかります。
　

□ 工事会社を募る条件が厳しすぎないか

　
資本金や過去の実績などの条件を必要以上に厳しくすると、参加できる会社を絞り込めてしまいます。
　

□ 見積もりに参加する会社が少ない、または辞退が多くないか

　
談合では、受注しない会社が辞退して、形だけの競争になることがあります。
　

□ いちばん安い金額が、管理組合の予算にぴったり近すぎないか

　
今回の事件では、管理組合の予算などの情報がコンサルタントから工事会社に流れていました。
　

□ 工事会社選びの経過と理由を、書面で説明してもらっているか

　
どの会社にどう声をかけ、なぜその会社を選んだのかを、理事会に書面で説明してもらいましょう。
説明があいまいなときは注意が必要です。
　

□ 見積もりの内訳が不自然に似ていないか

　
住民の方だけでは気づきにくい部分です。
業者と利害関係のない建築士に見てもらうとよいでしょう。
　

これから契約するなら、入れておきたい約束

• 設計コンサルタント（建築士）との契約に：「工事会社などから報酬を受け取らない。違反したら契約を解除できる」という一文
• 工事会社との工事の契約に：談合があったときに違約金を支払ってもらう「談合違約金特約条項」（国土交通省も、この条項を設定できることを周知しています。入れるときは弁護士などの専門家に相談すると安心です）

　
隠れて行われれば見抜けませんが、手を出しにくくさせる効果があり、違反があったときに責任を問う根拠にもなります。
　
※ チェックリストに当てはまるからといって、それだけで談合があったとは言えません。
　

公的な相談窓口もあります

　
気になる点があるときは、国土交通省が紹介している公的な相談窓口で、マンション管理士や建築士などからアドバイスを受けることもできます。
　

• 公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）：見積もりの費用を無料で確認してもらえる「見積チェックサービス」もあります
• 公益財団法人 マンション管理センター：建物・設備の維持管理について相談できます

　
ただし、相談窓口で受けられるのはアドバイスまでです。
建物の調査から設計、工事会社選び、工事の監理までを通して管理組合の側に立って進めるのは、管理組合が選んで依頼する建築士です。
　
談合の兆しは、住民の方だけでは気づきにくいものです。
業者と利害関係のない建築士を最初から入れておくことが、いちばんの予防になります。
　

建築士を選ぶときに聞くとよい6つの質問

　
「工事会社から報酬を受け取りますか？」と聞いても、「受け取ります」と答える人はいません。
そこで、答え方や出してくる資料で違いが見える質問をまとめました。
　

1．報酬はいくらで、なぜその金額ですか？

　
作業の量や日数から、金額の理由をきちんと説明できるかを見ます。
　

2．これまでの大規模修繕で、どの工事会社が工事をしましたか？

　
一覧を出してもらえるか、特定の会社に偏っていないかを見ます。
　

3．工事会社はどうやって集めますか？

　
公募するのか、声をかけるのか。管理組合が推薦する会社を加えてもよいかも聞いてみましょう。
　

4．工事会社を選んだ理由を、書面で出してもらえますか？

　
選んだ経過をきちんと記録に残す人かどうかがわかります。
　

5．「工事会社から報酬を受け取らない」という一文を、契約書に入れてもよいですか？

　
すんなり応じてもらえるかどうかを見ます。
　

6．以前担当したマンションの管理組合を紹介してもらえますか？

　
実際に頼んだ管理組合の声は、何よりの判断材料になります。
　
建築家相談依頼サービスに投稿すると、複数の建築家から返事が届きます。
同じ質問への答え方を比べられるので、1人に聞くだけではわからない誠実さや経験の差が見えてきます。
　

建築家相談依頼サービスの流れ

　

　
相談・依頼を引き受けてくれる建築家を探すまでたったの２ステップ　
相談・依頼したい仕事の内容を書きこむだけで　
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   下記のフォームに建築家に相談・依頼したい仕事の内容を書いて下さい。

　

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   お断りする場合もお断りのメッセージを送っていただければ幸いです。

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